إبراهيم لاشين رئيس مجلس إدارة لافيردي للتطوير العقاري: نستهدف مبيعات تصل ل 6 مليارات جنيه في مشروع laverde new capital

ما هى توقعاتك لمؤشرات السوق العقاري خلال الربع الأخير من 2023؟
توقعاتي لمؤشرات السوق العقاري خلال الربع الأخير من عام 2023 أن اقتناء العقارات يعتبر استثما ًرا آمنًا ومحببًا للمستثمرين والأسر، خاصةً في ظل الأزمات التي تشهدها بعض الدول المجاورة والمنطقة بأكملها.
تأثير الأحداث السلبية في مناطق مثل السودان، غزة، فلسطين، شرق أوروبا، والتوترات بين روسيا وأوكرانيا، يمكن أن يشجع المستثمرين على البحث عن أماكن أكثر أمانًا للاستثمار، ومصر هي أفضل اختيار لتكون وجهة جذابة بالنسبة لهم.
أيضا، الطلب من الدول الباردة على الوحدات (Second home) في مصر، لقضاء فترات الشتاء، يعزز الإقبال على العقارات في تلك الفترة. علاوة على ذلك، العلاقة الوثيقة مع دول الخليج والدول العربية تشجع البعض في امتلاك ملكية ثانية في مصر، قد يكون لها تأثير إيجابي على السوق.
أتوقع زيادة تصل إلى 30% إلى 40% في أسعار العقارات خلال الربع الأخير. ومن المهم متابعة التطورات الاقتصادية والسياسية والتحولات في السوق العقارية للتأكد من استدامة هذا النمو وضمان استمرارية الاستثمارات بشكل مستدام.
..مع حلول العام الجديد 2024 .. ما هي توقعاتكم لحركة السوق ؟ وهل تستمر موجة زيادات الأسعار خلال العام المقبل ؟ وما هو التوقيت المناسب الذي تنصح به عملاء القطاع بالشراء؟
يدور كل الموضوع حول فلك سعر الصرف والحلول التي تم ّكننا من السيطرة على سعر الصرف، سوا ًء عبر تشجيع التصدير أو جلب العملات الأجنبية، سوا ًء بالتصنيع أو تصدير العقارات في حركة المعارض الخارجية. هذه هي الوسائل التي يمكنها التأثير في تحكمنا في الزيادة المستمرة في الأسعار.
فيما يتعلق بالتوقيت المناسب للشراء بالنسبة لي، يكون على مدار السنة كاملة، لأن كل تأخير في الشراء يترتب عليه زيادة مستمرة فالأسعار. لذا، يمكننا شراء في أي وقت خاصةً مع التركيز على العقارات السكنية (First Home).
تشهد العقارات السياحية إقبا ًلا أكبر في فصل الصيف، ولكن أي ًضا في فصل الشتاء، حيث لدينا البحر الأحمر طوال العام. فالاخير أنا مصمم على أنه يمكن الشراء طوال السنة، وهذا سيكون استثما ًرا آمنًا ومرب ًحا.
.. ما هي آليات الاستفادة من الفرص الاستثمارية وقت الأزمات؟
الاستفادة من الفرص الاستثمارية أثناء الأزمات هي أمر ذو أهمية كبيرة. في الأزمات الخارجية، عندما يواجه بعض المستثمرين تحديات في الدول التي تعاني من مشاكل، يمكن للدولة استغلال هذه الفرصة
لجذب الاستثمارات وجلب الأموال الدولارية أو العملات الصعبة. يمكن ذلك من خلال عقد مؤتمرات والدخول في شراكات استراتيجية.
في مصر، حيث السوق مفتوحة وأجريت العديد من الدراسات والمشروعات لجذب الاستثمار خلال الازمات. وأيضاً الاستفادة من موقعها الاستراتيجي وتقديم فرص استثمارية جديدة يسهم في تعزيز الاقتصاد وتعزيز التعاون الدولي.
الأزمات تشكل أي ًضا فرصة للتقييم والتحليل، حيث يمكن للحكومة والشركات الاستثمارية النظر في السياسات والاستراتيجيات المستدامة على المدى الطويل، مما يتيح الفرصة لتحديث الأنظمة وتعزيز التحكم في الأزمات المحتملة في المستقبل.
بشكل عام، يتعين على الحكومة والقطاع الخاص استغلال الأزمات كفرصة للتحسين والابتكار، وبذل الجهود لتحقيق التنمية المستدامة وتعزيز الاستقرار الاقتصادي.
.. ما هي السيناريوهات التي انتهجتها قيادة الشركة للعبور من التحديات الراهنة التي ألمت بالقطاع العقارى خاصة وأنها تمتلك خبرات واقعية في هذا الشأن؟
تتعلق السيناريوهات التي يمكننا التحدث عنها بأسعار مواد البناء، حيث يمكننا الاعتماد على المنتج المحلي، ولكن في حالة عدم توفره يضطر المستهلكون لشراء بأسعار أعلى. فلذلك يجب ان تكون حركة البيع مدروسة ومرتبطة بالإنشاءات، وهي العامل الرئيسي الذي يؤثر على قطاع العقارات في كل وقت.
وأؤكد دايما على أن المبيعات متوازية مع الإنشاءات للحفاظ على الأسعار وتجنب الأزمات في المستقبل.
إذا تم البيع بسعر اليوم، يتم ذلك استنا ًدا إلى دراسة أسعار السوق الحالية وأسعار مواد البناء. ولكن إذا تم بيع بسعر يجعلني ملتزم بالتسليم بعد فترة، مثلاً بعد 3 سنوات وبدء الإنشاءات بعد سنتين، فإنني عرضة لمخاطر كبيرة، حيث قد تتزايد تكلفة البناء مستقبلاً وتتجاوز سعر مواد البناء الحالي.
..وضعت لافيردي خطط تحوطية لمواجهة التحديات التى يعانى منها السوق العقارى المصرى فما هي المعايير التي وضعتها الشركة للحد من تلك المخاطر؟ وهل بادرت الشركة بتدشين إدارة للمخاطر والأزمات؟
تتضمن الخطط التي سنعتمدها لمواجهة التحديات دراسة السوق بعمق وفحص أسباب الزيادة بعناية. سيكون علينا الاطلاع الدائم لسعر الصرف ومتابعة السياسات العامة في جميع أنحاء العالم. بالطبع، سنقوم بإدارة الأزمات والمخاطر، حتى وإن لم تكن هناك إدارة محددة، ستكون هناك إدارة افتراضية يمثلها شخص من كل إدارة في الشركة يمكننا التشاور معه.
نحن سوف نقوم بوضع خطط للتغلب على الأزمات، مثل زيادة البيع في المعارض الدولية لتوفير العملة الصعبة، وربط حركة التنفيذ بحركة البيع، وتقليل استخدام المواد البنائية التي ليست منتجة محليًا.
وهكذا، سنعتمد على العديد من الأفكار والخطط لضمان تجاوزنا للأزمات، ويعتبر التعاون الجماعي ميزة للمصريين في التغلب على التحديات.
.. الأزمة الاقتصادية الأخيرة نتج عنها حالة من الفلترة للسوق العقاري وأظهرت أن البقاء دائ ًما للأقوى من ناحية الملاءة المالية والخبرة، كيف أثرت الأوضاع الاقتصادية الأخيرة على السوق العقاري؟
أنا ضد مبدأ "البقاء للأقوى"، حيث يكون هذا المبدأ غير مناسب تما ًما. "البقاء للأقوى" يعبر عن وجود صراع، ولكن في السوق العقاري لدينا تقسيم محدد نسميه في عملنا A و B و C. هذه التسميات لا ترتبط بوجود تفوق أو دونية.
التقسيم يعتمد على الشرائح في المجتمع مثل الدخل الجيد و المتوسط والمحدود. نقوم بتقسيم نفس المفهوم على الشركات واستهدافها، فقد تكون هناك شركات كبيرة في مصر يمكن أن يكون استهدافها C، لذلك ليس لها علاقة بالتفوق.
نقوم بتقسيم الفئات بواسطة المرافق، وهي عبارة عن مواد التشطيب، وتكون إما فاخرة أو لوكس او عادية. لا يوجد شيء يسمى "البقاء للأقوى"، بل يؤثر ذلك في الجداول الزمنية للتسليم. لا يوجد شركة عقارية ستموت، وإنما قد يحدث تأخير في التسليم، ولكن في النهاية، هي تأخيرات في الاستلام وليس انقراض للشركة. وإذا حدثت مشكلة لشركة، يمكن لمستثمر آخر الدخول وتحسين الأمور. الدعم من الدولة يسهل على المطورين تجاوز الأزمات. .. الساحل الشمالى أصبح محط أنظار المستثمرين المصريين والعرب وهو ميزان المعادلة العقارية لأى شركة كيف تفسرون ذلك؟ وهل تكون الطفرة السعرية والبيعية لمشروعات الساحل سببًا فى دخولكم فيه؟
بالنسبة للساحل الشمالي، ستكون شهادة أي مطور عقاري في هذه المنطقة مجروحة. ينبغي على كل ُمطور عقاري أن يتضمن في خطته  مشروعا في الساحل الشمالي ، لأن هذه المنطقة تعد التوجه الأكبر للمصريين. إذا اعتبرنا أن القاهرة تخدم سكان القاهرة والمحافظات المجاورة، فإن الساحل الشمالي يشكل مركز انتباه لكل محافظات مصر، ويُمكن القول إنه يشكل مركز انتباه لـ 100 مليون مصري.
بالنسبة للمستثمرين العرب، يظهر الاهتمام من قبل الجميع، سواء في دول الخليج أو خارج مصر. الساحل الشمالي يعتبر مكانًا محط اهتمام خاص، حيث يشهد اهتما ًما متزاي ًدا بشركات الاستثمار العقاري في مصر وخارجها. يُعَد الساحل الشمالي منطقة جذب للسياحة على مستوى العالم، وقد شهدنا ذلك خلال السنوات الثلاث الماضية، خاصةً بعد مشروع مدينة العلمين الجديدة.
توقعاتي خلال الخمس سنوات القادمة تشير إلى أن منطقة الساحل الشمالي لن تكون موسمية في الصيف فقط، بل ربما تكون على مدار السنة، وأعتقد أن هذا هو التوجه المستقبلي للدولة لتحويلها إلى منطقة دائمة وليس موسمية.
الطفرة السعرية والبيعية لمشروعات الساحل ستكون بالتأكيد سببًا في تواجدنا هناك، لأننا في النهاية شركة استثمار، وكلما زادت العوائد الربحية، زاد اهتمامنا بها.
.. القطاع العقاري يعد من أكثر القطاعات تأث ًرا بالأحداث العالمية نتيجة لزيادة أسعار مواد البناء بمختلف أنواعها وهذا ما أثر على خطط الشركات الاستثمارية فما هو المخرج من تلك الأزمة؟
كما قلت هي دراسة شاملة، ويجب على كل شركة أن تقوم بعمل دراسة جدوى لمشروعاتها من البداية. يتعين أن تأخذ كل شركة في اعتبارها أثر المتغيرات المحتملة على جدول أعمالها. ينبغي ربط عمليات البيع بعمليات التنفيذ، خاصةً في خطط الشركات العقارية. البيع يجب أن يكون مرتب ًطا بعمليات التنفيذ بحيث لا تكون هناك فترات زمنية طويلة بينهما.
في دراسة خطط الشركات العقارية، لا يوجد منتج يتم دفع ثمنه والحصول عليه فو ًرا، بل يستغرق ذلك وقتًا، قد يمتد إلى سنة أو سنتين أو حتى يكون "جاهز للانتقال". وهذا يُعَ ُّد استثما ًرا آمنًا. ومع ذلك، إذا كان هناك مشروع جديد قيد الإنشاء، يجب أن تتسارع عمليات الإنشاء بتزامن مع عمليات البيع، لتجنب أي تأثيرات سلبية على أسعار البناء خلال فترات الأزمات.
المخرج الذي اتجهت إليه بعض الشركات هو سياسة ربط الأسعار بالدولار ، وهو أمر لن ينال رضا العملاء.
أنا أرى المخرج الوحيد هو أن تسيطر الدولة على أسعار البناء الغير مرتبطة بالعملة الصعبة.
.. بالانتقال إلى أزمة التمويل وارتفاع سعر الفائدة فى ظل انخفاض القدرات الشرائية والتدفقات المالية وانخفاض الأرباح وهذا ما أثر على تنفيذ المشروعات فهل تواصل المصرى للعقار مع الجهات المانحة للتمويلات للوصول إلى اتفاق يدعم القطاع خاصة تمويل مبيعات الوحدات تحت الإنشاء؟
بالتأكيد، هذا سيكون حلاً جيداً، حيث يتم تمويل العملاء الذين يقوموا بالشراء من الشركات، و ليس تمويل الشركات بشكل مباشر، لأن الشركات لن تتحمل عبء الفائدة وأسعار الفائدة العالية. يتم ذلك من خلال فتح خطط تمويل للعملاء من قبل شركات القطاع الخاص، مما يسمح للعملاء بتحمل تكاليف الشراء بأقساط دون فرض فوائد مرتفعة. هذا لا يحمل الشركات عبء الفوائد العالية، بل يتيح للعملاء الحصول على التمويل اللازم بشكل أكثر استدامة.
أيضاً، يمكن أن يكون تمويل شركات المقاولات متا ًحا لتسريع عمليات التنفيذ، مما يسهم في زيادة الحركة وتحقيق تقدم أسرع في المشروعات. هذا يعتبر حلاً فعالاً لتحفيز عمليات البناء والتشييد.
..نجاح كبير حققته الشركة في العاصمة الإدارية وهو ما يؤهلها للدخول بمشروعات جديدة بعدد من المناطق فهل تسعى الشركة الدخول فى مشروعات بمدن جديدة أخرى؟
بالطبع، نحن كشركة قائمة، يجب أن يكون لدينا خطط للمستقبل. لا يمكننا الاعتماد فقط على مشروع أو اثنين، بل يجب أن تكون لدينا خطط متعددة للتطور والتوسع. نحن شركة تنمية عمرانية، ولن نتوقف عند حدود معينة.
سوف نواصل التفكير في التوسع في كل مناطق مصر.
نحن حاليا في شرق القاهرة و نفكر في منطقة غرب القاهرة ومنطقة الساحل الشمالي. كما أننا سنقوم بإجراء بعض الدراسات لمشروعات مستقبلية هناك. تخطيطنا يستند إلى رؤية استراتيجية تهدف إلى تعزيز تواجدنا ونجاحنا في مختلف المناطق.
.. ماذا عن السياسة التسعيرية والبيعية التي تتبعها الشركة في مشروعاتها في ظل الأوضاع الاقتصادية الراهنة ؟ وهل تتضمن خطتكم جذب شريحة المصريين المقيمين بالخارج ؟ وما هي المزايا التي يتمتع بها هذه الشريحة لجذبهم داخل السوق؟
بالطبع، وخاصة في الفترة الأخيرة خلال المعارض في السعودية والإمارات وبعض الدول، نستهدف شريحة معينة. لأنها تتمتع بمزايا تجعلها غير متأثرة بسعر الصرف، على عكس مصر التي تتأثر بسعر الصرف المتغير (الدولار مقابل الجنيه).
أعتقد أن العملة في دول الخليج والدول العربية ثابتة ولم تتحرك، لذلك لا يؤثر التغيير في سعر الصرف بشكل كبير على هذه الشريحة. يعتمد سعر الصرف في هذه البلدان على عملتهم، وبالتالي لا يشعر سكانها بتغيير جذري في الأسعار.
هذه الشريحة هي الأقل تأث ًرا بارتفاع الأسعار بسبب ارتباطها بالعملة الثابتة، وفي الوقت نفسه، يمكننا إدخال عملة صعبة لمصر.
في ظل التحديات التي تواجه القطاع العقاري كان للمطورين العقاريين عدد من المطالب من الحكومة - حددتها "العقارية" في ملفات سابقة – فهل هناك مزيد من المطالب ؟ وما مدى استجابة الحكومة لمطالب المطورين ؟
تثبيت سعر الصرف هو المطلب الأهم، مع السعي للسيطرة على السوق الموازي لسعر الصرف وتثبيت أسعار مواد البناء، بالإضافة إلى مراقبة أسعار تلك المواد. هذه المطالب الرئيسية، بالإضافة إلى خفض معدلات الفائدة في حالة التمويلات.
كما أن فتح قنوات اتصال لتشكيل شراكات يعتبر خطوة أساسية، خاصةً أن أسعار الأراضي تشكل عائقًا كبي ًرا أمام المطورين.
ماذا عن مطالب المطورين لشركة العاصمة الإدارية لمنح تيسيرات لجدولة سداد الأقساط؟ وما مدى استجابة الشركة لهذه المطالب؟
المطلب الرئيسي هو منح تسهيلات في جدولة سداد الأقساط، وفي ظل القيادة الجديدة المتمثلة في المهندس خالد عباس، بروحه المتفتحة على السوق وفهمه لوضع المطورين، وأنه ليس على جزيرة منعزلة عن المطورين، بل يتفاعل معهم ويعلم كافة التحديات التي يواجهونها. تظهر استجابته لكل المتطلبات وتوفير مبادرات وتسهيلات. لذا، نحن سعداء وممتنون، ونشعر أننا جميعًا جزء واحد، نعمل معًا لخدمة العملاء.
..ماذا عن الخطط التوسعية التي تستهدفها "لافيردي" في المستقبل ؟ وهل من ضمن مخططكم التوسع بتنفيذ مشروعات خارج مصر ؟
الخطة التوسعية تتضمن استمرارنا في مشروعاتنا وتعزيز التنمية العمرانية في عدة محافظات في مصر. ومن بين خططنا، النية في التوسع خارج حدود مصر. قمنا بدراسة العديد من الملفات في بعض الدول الشقيقة وتلقينا عرو ًضا للشراكات خارج مصر. حاليًا، نحن في مرحلة دراسة هذه الملفات، ولكننا بحاجة إلى وقت إضافي حتى تستقر الأوضاع أكثر في مصر لنكون قادرين على التوسع خارج حدودها.
.. نود التعرف على لافيردي فى أرقام من خلال:
- عدد المشروعات الجارى تنفيذها بالتفاصيل
نحن نعمل خلال الفترة الحالية على مشروعين بالعاصمة الإدارية الجديدة في حي ال R8، و هما Laverde New Capital و Laverde Casette، وهناك خطط للعديد من المشاريع في الفترة القادمة.
- الموقع الجغرافى لكل مشروع يقع المشروعان في واجهة حي ال R8، مباشرةً أمام النهر الأخضر.
- حجم المبيعات الإجمالية للشركة وفى كل مشروع تستهدف الشركة مبيعات تصل ل 6 مليارات جنيه في مشروع Laverde New Capital و 5
مليارات جنيه في Laverde Casette. - الاستثمارات الإجمالية بالسوق
تبلغ القيمة الإنشائية لمشروع Laverde New Capital 4 مليارات جنيه
بينما تبلغ القيمة الإنشائية لمشروع Laverde Casette 3 مليار جني