- الأحداث العالمية أثبتت أن العقار هو الملاذ الآمن للاستثمار
- الحكومة تضع سياسات تؤثر إيجابا على قدرة المطور
- إدارة المخزون العقاري للشركات ووضع خطة بيعية متزنة.. أدوات التعامل مع أزمة ارتفاع الأسعار
- شركات كبرى حققت أرباحًا لاتباعها سياسة البيع بعد الانتهاء من الإنشاءات
- التضخم تسبب في تعديل الشرائح المستهدفة
- ضرورة تسهيل الاستثمار مقابل الإقامة للاستفادة من الأزمات العالمية
تقلبات كثيرة شهدها السوق العقاري في مصر خلال الشهور الماضية، والتى نتجت إما عن أزمات يمر بها الاقتصاد العالمى متأثرًا بأحداث سياسية دولية أو أزمات عالمية كما حدث بسنوات جائحة كورونا، أو كتلك الناتجة عن تذبذب يشهده السوق المحلى لأسباب منها التضخم وارتفاع أسعار مواد البناء، لكن في المقابل يحاول القائمون على القطاع العقاري مواجهة هذه الأزمات والتعامل معها بأقل الخسائر، بل استطاعت شركات كبرى تحقيق أرباح طائلة وذلك لتمرسها وخبرتها الطويلة في السوق ووضع خطة تسعير وسياسة بيعية متزنة ومتكافئة، بالإضافة أيضا الى استجابة الدولة للعديد من القرارات التى تساند صناعة العقار والقائمين عليه.. "بوابة أخبار اليوم" تواصلت مع عدد من الخبراء بالسوق العقاري والمعنيين به، لتوضيح مدى تأثر العقار المصري بكل هذه الأحداث، وقراءة مؤشرات الربع الأخير من العام الجاري..
في البداية يؤكد المهندس طارق شكري وكيل لجنة إسكان النواب ورئيس غرفة صناعة التطوير العقاري، أن أية تغييرات يشهدها السوق المحلى لها علاقة بالتضخم أو تغير سعر العملة أو أي اضطرابات سياسية تحدث بالعالم حاليا يكون دائما العقار هو الملاذ الآمن للمشتري أو المستثمر للحفاظ على القوة الشرائية لأمواله ولعدم التأثر بالتضخم، لذلك توقع شكري أن تشهد الفترة المقبلة إقبالا كبيرا على المنتج العقاري، مطالبًا في الوقت نفسه المطور بضرورة مراجعة ودراسة خطته البيعية جيدا بحيث يستطيع أن يبيع بشكل يتكافئ مع التنفيذ ولا يتعرض لفروق أسعار تمثل خطورة عليه.
وتابع رئيس غرفة صناعة التطوير العقاري، أن التعويم لم يؤثر فقط على السعر وإنما على الإمداد أيضا ، ولكن الحكومة وغرفة التطوير العقاري قدما عددا من المساعدات والحلول التى تؤثر إيجابا على قدرة المطور، ولكنها في مجملها لا تُنهى المشكلة بشكل كامل مثل إعطاء مدد إضافية 20٪ من المشروع بحد أدنى سنة، وكذلك اعتبار الـ٨٠ ٪ نسبة لإتمام المشروع ، وبالتالي يستطيع المطور أن يتصرف في الـ 20٪ المتبقية من المشروع بمرونة أكبر بما يناسب وضعه، وكذلك زيادة 10٪ في المسطحات البنائية للمشروع بالكامل، وتغير نسبة الخدمات الإدارية والتجارية وغيرها من المعطيات التى فادت القطاع حتى لو بشكل جزئي .
في السياق ذاته أشاد شكري بالتسهيلات التى قدمت مؤخرا من شركة العاصمة ، مؤكدا أنه يجري التنسيق حاليا بين الغرفة وشركة العاصمة الإدارية لعمل مؤتمر لإعلان الموقف المستقبلي لوضع مزيد من التيسرات لمطوري العاصمة والعمل على تنفيذها وذلك لتدعيم العملية الاستثمارية داخل العاصمة الإدارية.
وفيما يخص تعامل شركات التطوير مع التقلبات التى شهدها السوق العقاري خلال الربع الأول من العام أكد المهندس حسام عبد الغني الخبير العقاري أن الأمر يختلف من شركة لأخرى ، طبقا لخبرة كل شركة في التعامل مع متغيرات السوق .
وتابع أن هناك شركات كان لديها مخزون عقاري غير مُباع ونجحت في إدارته بيعيا بشكل جيد وبسعر السوق، وهناك شركات أخرى لجأت إلى تمويل خارجي، وهناك حلول مشتركة مع العملاء .
وتابع أن المطور الذي نجح في إدارة الأسعار بشكل جيد هو من استطاع أن يتخطى هذه الأزمة لأن هناك شركات "حرقت" الأسعار بشكل مبالغ فيه وباعت تحت الانشاء، وبعدها زادت اسعار مواد البناء وارتفعت أسعار الوحدات لأكثر من 50% ، وـأوضح ان هناك صدمة أصابت السوق آخر شهر مارس الماضي وامتدت ٣ أشهر ، إلا أنه منذ شهر يونيو الماضي استعاد السوق قوته ورواجه بشكل أكبر مما كان عليه وسيستمر، وذلك مع تقبل العملاء للأسعار الجديدة، بالإضافة أيضا إلى وضع سياسات مناسبة للعملاء كإتاحة أنظمة سداد مناسبة، وكذلك زيادة القدرة الشرائية لشرائح كثيرة من العملاء المقيمين خارج مصر مع الاستفادة بفارق سعر العملة .
من ناحيته أكد عبد الحميد الوزير رئيس مجلس إدارة إحدى شركات التطوير العقاري ورئيس لجنة الدعم والمتابعة بجمعية مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية، أن الربع الأول من العام الجاري شهد كساد كبير وتخوف من الشراء مع بداية التضخم وزيادة الأسعار بينما شهد الربع الثاني رواج غير عادي ، وذلك مع حالة اليقين التى وصل لها العميل بأن الأسعار لن تنخفض مرة أخرى ، بالإضافة إلى استفادة الجنسيات الأخرى والمصريين المقيين بالخارج من فرق سعر العملة، مؤكدًا على أهمية العمل على إنعاش آليات تصدير العقار وإقامة العديد من المعارض الخارجية .
وتابع الوزير أن المطورين الذين باعوا مشروعاتهم ( قبل الانشاء ـ على الخريطة ) وتفاجئوا بالزيادة الكبيرة في تكلفة البناء خسروا مالا يقل عن 60٪ من رأس المال وليس من الأرباح ، ولكن الشركات الكبرى لم تتأثر لأنها تبنى مشروعاتها ثم تعرضها للبيع فتتحكم في السعر وتحقق أرباحها مضمونة ومضاعفة .
في السياق ذاته أشار المهندس عادل عبد المنعم رىيس مجلس إدارة إحدى شركات التطوير العقاري، أن بعض المطوريين تعمدوا التباطؤ في حركه البيع إلى حين اتضاح رؤية وحجم التضخم والبعض الآخر لجأ إلى رفع الأسعار بشكل يوازي حجم التضخم ومما لا شك فيه أن هذا التضخم أثر بشكل كبير على الوفاء بالالتزامات فيما يخص المدة الزمنية للمشاريع وهذا وضع طبيعى لإعادة الحسابات وتكلفة المشاريع، موضحًا أن كل شركة تطوير عقاري يكون لديها خطة لإدارة الأزمات المالية والخروج منها بشكل لا يفقدها مصداقيتها ومكانتها.
وأكد "عبد المنعم" أن السوق العقاري العالمي والمصري تحديدا هو ملاذ آمن للاستثمار، حيث يحقق الأشخاص الذين يستثمرون أموالهم في شراء العقارات أعلى نسبة استثمار مقارنة بأي وعاء ادخاري آخر كالذهب مثلا.
وأشار عبد المنعم أن سياسات الدولة وتدخلها دائما لايقاف نزيف ارتفاع الأسعار والحفاظ على مقدرات المواطنين يؤثر ايجابيا في ثبات السوق العقاري المصري.
على الصعيد نفسه أكد المهندس أحمد الحداد الخبير العقاري، أن النصف الأول من العام الجاري شهد رواجًا كبير للعملاء المستثمرين أكثر من المستخدمين ، بالإضافة إلى إقبال العملاء المقيمين بالخارج ، كما ظهرت مناطق جديدة للاستثمار وحازت على إقبال شديد مثل أكتوبر وزايد، أما المطورون فمنهم من رفع السعر فى المتبقى من حجم الأعمال ليعوض النسبة التى تم بيعها ، والجزء الأخر حاول تعويض خسائره بفتح البيع في مشروع جديد .
وأوضح الحداد، أن التضخم أثر على القدرة الشرائية للعملاء وهو ما تسبب في تعديل الشرائح المستهدفة وأثر على الإقبال على الشراء بشكل عام، متوقعا حدوث رواج بيعي خلال الشهور المقبلة فى المشاريع السكنية والساحلية أكثر من التجارية، خاصة مع توجه المطور للحلول التسويقية الأساسية.
من ناحيته أكد الدكتور نور الدين السروجي الرئيس التنفيذي لإحدى الشركات العاملة بالسوق العقاري، أنه على الرغم من التحديات التى شهدها السوق العقاري المصري إلا أنه يتمتع بالعديد من المزايا، مثل الموقع الجغرافي المميز، والنمو الاقتصادي القوي، وزيادة الطلب على العقارات، بالاضافة إلى تنفيذ الحكومة المصرية العديد من المشروعات القومية التي ستساهم في جذب المزيد من الاستثمارات إلى السوق العقاري المصري.
وأوضح أن المطوريين العقاريين تعاملوا مع أزمة ارتفاع تكلفة البناء بالإجراءات، منها الشراء المسبق لمواد البناء بأسعار مخفضة، أو استخدام مواد البناء البديلة أو زيادة أسعار العقارات، متابعًا أن البعض اضطر لتأجيل تسليم مشروعاته .
وأشار إلى أن التضخم أثر على حركة البيع والشراء والإقبال على المنتج العقاري بشكل عام ، حيث أدى ارتفاع أسعار العقارات إلى انخفاض القدرة الشرائية للمواطنين داخل مصر ، الأمر الذي أدى إلى انخفاض الطلب على العقارات ، كما أدى التضخم إلى زيادة أسعار الفائدة، الأمر الذي أدى إلى زيادة تكلفة التمويل العقاري، مما جعل شراء العقارات أكثر صعوبة.
ونوه "السروجي" أن السوق العقاري في مصر يخوض تحدياته بحذر ويسعى إلى استغلال الفرص المتاحة لضمان استدامة نموه في المستقبل ، مؤكدا على ضرورة تفعيل وتسهيل الاستثمار مقابل الإقامة للاستفادة من الازمات العالمية فضلا عن تنظيم السوق وتوضيح القوانين للمستثمرين الأجانب.
فيما أشار عمرو عثمان خبير التسويق العقاري، أن النصف الأول شهد طفرة في حجم المبيعات بالنسبة للشركات الكبيرة لتعاملهم مع الأزمة بحرفية وتقديمهم تسهيلات في السداد تتناسب مع زيادة السعر المطروح للعميل، خاصة وأن عدد كبير من المواطنين اتجهوا للعقارات حفاظا على قيمة أموالهم مع بداية فترة التعويم.
وتابع "عثمان" أن المطورين لجأوا إلى زيادة سعر الوحدات بنسبة تصل إلى أكثر من ٤٠ و٥٠ ٪ ، وذلك ليواكبوا ما طرأ على أسعار سعر البناء من زيادات.
وأكد أن التضخم أثر على المشروعات التى تحت الإنشاء ولكن المشروعات المنشأة تسارع عليها المواطنون، وكان الإقبال إيجابي جدا وليس سلبيا، مشيرًا أنه ارتفاع سعر الوحدات جعل حجم العاىد من العمليات البيعية كبيرا بالرغم من وجود تراجع أعداد الوحدات المُباعة.
وتوقع عثمان زيادة ورواج الحركة البيعية خلال الربع الأخير من العام الحالي خاصة وأن عدد من الشركات أوقفت البيع الفترة الماضية لإعادة دراسة السعر وتعود لطرح مشروعاتها مجددا خلال الأسابيع المقبلة .
