بعد تعديل قانون «التوثيق».. التسجيل العيني «حماية» ومطالب بتخفيض الرسوم

» مواطنون: خطوة جيدة ومطلوب تخفيض الرسوم  للطبقات الفقيرة والمتوسطة  

» د.أيمن الزيني: دعاوى صحة التوقيع قائمة ولكنها لا تعد سنداً للملكية.. وربط التسجيل بالمرافق يشل سوق العقارات

» وكيل اللجنة التشريعية: التعديل يحل كثيرًا من المشاكل وقضى على بدائل نقل الملكية

كتب: رأفت عبدالقادر

أيام قليلة وتبدأ مكاتب توثيق الشهر العقاري استقبال المواطنين لتسجيل وتوثيق ممتلكاتهم من شقق ومحال تجارية وعقارات وفيلات وأبراج وغير ذلك ورغم تعدد الإيجابيات أبرزها إثبات صحة التوقيع على العقد وبالتالي لايوجد محل للطعن بالتزوير عليه إذا كان الحكم حضوريا ونهائيا. وثانيًا: إثبات تاريخ العقد بيوم قيد الدعوى بقلم كتاب المحكمة وفقاً لأحكام المادة 15 من قانون الإثبات، وهو ما يعد حجة في حالة تعدد عمليات البيع على ذات العقار. إلا أن المشكلة الحقيقية تتعلق بالتكلفة؛ فالأمر لا يقتصر على رسم الطلب فقط ولكن هناك رسوم أخرى ليست بقليلة.

في البداية يشير حماد محمد «تاجر»، إلى أن تعديلات قانون الشهر العقاري له فوائد ومزايا للمواطنين والدولة فزيادة رسوم تسجيل أملاك المواطنين من شقق ومحلات وعقارات يمثل مصدر دخل مهم لخزينة الدولة للإنفاق على مشاريع التنمية. وللمواطن يؤكد إثبات صحة التوقيع على العقد وبالتالي لايوجد محل للطعن بالتزوير ولكن نطالب بوجود شرائح للرسوم خاصة بالنسبة لمساحات الشقق والعقارات ذات المساحة الصغيرة والتي تتراوح بين  ستين ومائتي متر. وهذا يخص الفئة الغالبية من الشعب وهم من الطبقات الفقيرة والمتوسطة وأن تكون رسوم التسجيل معقولة.
  
تخفيض للشقق والمنازل الصغيرة

ويتفق محمد علي «مهندس» مع الكلام السابق، مؤكداً أن مراعاة أحوال البسطاء والطبقات الفقيرة والمتوسطة سواء في مصالحات البناء أو رسوم الشهر العقاري  مطلب مهم، وأخذت الدولة قرارا إيجابيا بالفعل بتخفيض قيمة التصالح في القري والمدن بعد صدور القانون بنسب تتراوح بين 25 و50؟  وهذا وجد ارتياحا كبيرا لدي المصريين إضافة إلى تعديلات قانون الشهر العقاري رقم 186/2020 وتأثيرها على عقد البيع الابتدائي وعلاقتها بدعوى الصحة والنفاذ وتأثيرها على دعوى صحة التوقيع بحاجة لتعديل بعد التطبيق وعدم ربط ذلك بإدخال المرافق.

عوائق عديدة

ويضيف الدكتور أيمن رمضان الزيني أستاذ القانون بجامعة المنوفية، الحقيقة أن القانون رقم 186 لسنة2020 الخاص بتعديل أحكام القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري لم ينص صراحة علي إلغاء دعوى صحة التوقيع والتي يحكمها قانون الإثبات وليس قانون الشهر العقاري، وما زالت قائمة بالنسبة للعقود ، علي الرغم من أن حجية هذه الدعوي تقتصر فقط علي توقيع الأطراف علي العقد دون أن تمتد لمحل العقد ، وبالتالي لا تعد سنداً لنقل الملكية، وبالتالي فهي دعوى تحفظية لإثبات أن صحة التوقيع علي العقد فقط ولا يستفيد صاحبها منها إلا بأمرين الأول إثبات صحة التوقيع علي العقد وبالتالي لايوجد محل للطعن بالتزوير عليه إذا كان الحكم حضوريًا ونهائيا. وثانيهما إثبات تاريخ العقد بيوم قيد الدعوى بقلم كتاب المحكمة وفقاً لأحكام المادة 15 من قانون الإثبات، وهو مايعد حجة في حالة تعدد البيع على ذات العقار. كما أن التعديل سالف الذكر لم يلغ حجية عقود البيع الابتدائية‏ أو أي أثر من آثارها والتزاماتها. علماً بأن إجراءات التسجيل ورسومه ظلت كما هي دون تغيير، فلو كان للبائع سند ملكية مسجل فيمكنه تقديم طلب للشهر العقارى والسير في الإجراءات.

ووفقاً لنص المادة “35” مكرر المضافة بالتعديل الأخير فيجب على أمين المكتب في هذه الحالة إعطاء الطلب رقماً وقتياً شهراً أو قيداً في سجل خاص لكل منهما يُعد لذلك بعد سداد الرسم المقرر، ويتحول الرقم الوقتي إلى رقم نهائي، ويترتب عليه الآثار المترتبة على شهر المحرر أو قيده، وذلك عند عدم الاعتراض عليه أو رفض الاعتراض. ويكون الاعتراض على صدور الرقم الوقتي أمام قاضي الأمور الوقتية خلال شهر من تاريخ نشره بإحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار على نفقة صاحب الشأن، ويصدر القاضي قراره مسبباً بقبول الاعتراض وإلغاء الرقم أو برفض الاعتراض، وذلك خلال سبعة أيام من تاريخ رفع الاعتراض إليه مقرونا بالمستندات المؤيدة له، ويكون القرار الصادر في هذا الشأن نهائياً.

وبالتالي فإن من تحصل علي حكم بصحة توقيع أو حكم صحة ونفاذ منتهي صلح أو مبنى على التسليم بالطلبات لا يعتد به ولا يجوز إشهاره وعلى المتحصل أن يقوم برفع دعوى صحة ونفاذ جديدة مثله مثل من بيده عقد ابتدائي يطلب فيها صحة ونفاذ عقده وجميع العقود المسلسلة لملكيته التى لم يصدر لها حكم بصحتها ونفاذها.

مطلوب تسهيلات

ويضيف الدكتور الزيني، أنه بعد الحصول على الحكم يستطيع شهره بالطريقة التى نصت عليها المادة 35 مكرر، وهو أمر غاية في التعقيد والخطورة ويكبد أصحاب الشأن نفقات باهظة، بداية من رسم الطلب في الشهر العقارى والتي تتراوح بين 500 إلى 2000 حسب مساحه العقار، ثم تكلفة إجراءات المساحه والتي قد تصل إلى عشرات الآلاف من الجنيهات، وكذا تكلفة إحضار مكلفة من الضرائب العقارية، يضاف إليها سداد ضريبة التصرفات العقارية بواقع 2.5؟ من إجمالى قيمة العقد أو العقود المراد صحتها ونفاذها إضافه إلى رسم رفع الدعوى وأتعاب المحامى ثم الاصطدام بالطامة الكبرى وهى الرسوم النسبية والخدمات لكى يتمكن صاحب الحق من استلام الحكم وهي 7.5؟ من قيمة العقد أو العقود. فلا بد من تعديلات وتسهيلات للمواطنين خاصة ولعل الخطورة الأشد فى تلك المادة ما نصت عليه فقرتها الأخيرة، والتي حظرت على شركات المياه والكهرباء والغاز وجميع الجهات الحكومية التعامل مع المشترى ، وبالتالي يستحيل إدخال المرافق للعقار، بل ولن يستطيع استخراج أي تراخيص جديدة لهذا العقار حتي لو كان تصريح هدم، وهنا تكمن المشكلة. ولما كان تاريخ نشر القانون بالجريدة الرسمية في 5/9/2020 بالعدد 36 مكرر ب ومن ثم يكون تاريخ العمل بالقانون اعتبارًا من 6 مارس 2021. والحقيقة أن هذا التعديل سيترتب عليه نتائج سلبية منها شلل كامل في سوق العقارات.
موردًا هامًا للموازنة العامة.

ويشير النائب إيهاب الطماوى، وكيل اللجنة التشريعية بمجلس النواب، إلى أن المنظومة التشريعية للشهر العقارى كانت بحاجة لبعض التعديلات بمجملها، ويتمثل ذلك فى 3 تشريعات وهم قانون إجراءات التوثيق للشهر العقارى وقانون حماية الملكية العقارية، وأيضا تشريع السجل العينى وحصر الثروة العقارية مفيد للاقتصاد وعنصر مهم للاقتصاد الوطنى، خاصة أن مصر تملك ثروة عقارية ضخمة، مشددا على أن مكافحة البيروقراطية تكون بالمعالجة التشريعية لمساعدة المواطنين على القيام بالتسجيل ليحمى الملكية العقارية.

وشدد أن التشريعات الحديثة التى من المزمع العمل بها تعالج بعض المشكلات فى الواقع العملى، وتحد من «البدائل» التى كان يلجأ إليها البعض، خاصة أنه لابد من التأكيد هنا على أن العقارات لا تنتقل الملكية فيها إلا بالتسجيل.

وأوضح أن قيمة الثروة العقارية تغيرت أيضًا، وهو ما يعنى أن قيمة الرسوم المنصوص عليها أصبحت غير مناسبة لقيمة العملة، مشيرًا إلى أن هذا القانون له أهمية كبرى، ويمثل موردًا مهمًا للموازنة العامة.

اقرأ أيضا |وزير العدل: إنشاء مأمورية شهر عقاري التجمـع العمراني بسوهاج الجديدة